我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自 微信公众号“杭叔说房” 的粉丝精选提问：

(相关资料图)

提问：杭叔，您好，想买新房，预算500万，请问投资买哪里比较好呢？

杭叔： 你好，你可以留意一下申花板块，市北的项目，至于丰收湖和下沙不太有合适的项目投资， 这些地方自住属性更大，投资并非最佳的回报。当 你这个预算已经能上车未来科技城核心区的次新房了，地段绝对你现在看的新房好很多。另外次新房你还可以选择艮北和城东新城，这也是目前非常有潜力，价值被低估的区域

提问：杭叔，你好，未来科技城有套房，现在预算300万买第二套，想买大点改善，目前未婚，以后父母过来方便照顾孩子。

杭叔： 你好，这个预算可以买在闲林和老余杭好了， 距离不远，居住方便，长期有利好，300万，想要大点的改善，富阳和青山湖大概率你看不上，现阶段你没必要着急改善，还未结婚，孩子还没出生， 当下还是距离方便比较重要。

提问：杭叔，你好，现在有两套房，一套东方郡90方，一套金色钱塘150方，两套居住感都不错，但小区价格一直涨不上去。那我有没有必要卖掉以后换一套1000万左右的房产？但是担心置换后的面积、户型还不如金色钱塘，还担心摇不中，请问我有没有必要进行这些操作？

杭叔： 你好，如果想以二换一，其实东方郡有江南实验学区的加持，一直在涨且前景可观，卖掉很可惜；而金色钱塘居住舒适度高。1000万的改善在杭州可以选择的太少，摇号会很折腾。如果只想卖掉金色钱塘去置换是合理的，这样手握东方郡不至于踏空。

提问：杭叔，你好，在下沙有一套公寓，手上另有50万现金。老公在近江地铁站附近上班，如果要卖了这套，置换能兼顾通勤和学区的房子，有什么解决方案吗？

杭叔： 你好，这个预算加上你的需求，对岸的滨江区你可以重点考虑一下。不过，滨江区虽然兼顾交通和学区，但是房子的单价非常高。总之，如果你要兼顾通勤跟学区，房子就很难实现改善，仍然得住在小三房里。滨江区还有很多新盘。但是从大方向上看，估计还是只能在二手房里挑。如果你对学区没那么讲究的话，可以选城东。城东的二手房相对来讲会便宜点，你能买到的房子也会大一些，居住品质会更好，而且地铁是直达的。详见内部资料《杭叔杭州买房十大顶级思维》。

提问：杭叔，你好，我目前有2套房，都是在余杭。一套是庭院深深2居室，靠高架，中间楼层，空着；另一套是桃源小镇18年底交付，3居室自住。目前考虑要不要把庭院卖掉，可以置换总价360万左右的房子，然后6成首付置换成更有价值的区域，比如未来科技城其他区域。考虑到庭院深深房子时间稍微有点年限了，且是2居室，后续增长的空间是不是有限了。有没有必要置换，如果置换建议购买哪些？

杭叔： 杭叔：你好，房子越换越新的思路不会错，如果是户型或地段上的不足，想要卖掉的欲望就会更强烈一些。但难题在于后续的摇号难度大，未来科技城核心区的新房只有无房户才能摇，又很难买到360万的二手房。所以建议扩大选择范围，可以去拱墅运河新城或更远的板块去摇360万总价标的，或者也可以卖出去以后在闲林就近选一个房龄较新、户型较好的二手房。

提问：杭叔，你好，我现在工作了几年，预算首付大概100万左右，看了崇贤、萧山南部一带，个人更喜欢崇贤，您可不可以帮我分析一下，除了临安以外，还有没有其他板块可以推荐？

杭叔： 你好，崇贤中签率非常低，所以不能紧盯一个板块。崇贤、萧山南部、临平山北都在预算范围内，乔司也有楼盘符合预算，但也难摇。萧山南部相对中签率高一些。另外，地铁7号线能到的新街、5号线通往的姑娘桥也可以尝试，因为地铁会为其输送城市资源。整体来说，还要看自己工作通勤怎样方便。杭州买房建议，详见知识星球内部分享。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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